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 扎政办字〔2022〕35号

各乡镇、街道，市政府有关部门，各有关单位：

经市政府同意，现将《UedBet体育物业管理工作实施方案》印发给你们，请结合工作实际，认真抓好贯彻落实。

2022年6月9日

（此件公开发布）

UedBet体育物业管理工作实施方案

为进一步提升全市物业管理水平，规范物业管理市场秩序，切实维护业主与企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《内蒙古自治区物业管理条例》《关于加强和改进住宅物业管理工作的意见》（内建物〔2021〕173号）等规定和市政府工作部署，制定本方案。

一、指导思想

以党的十九大和UedBet体育新时代中国特色社会主义思想为指导，进一步加强新形势下住宅物业管理，以切实承担物业服务属地管理主体责任，推进业主委员会依法积极履职，以业主自我管理与社会化服务相结合，提高管理能力、规范服务行为、提升服务质量，进一步推进我市住宅小区适应现代社会的新构架。以市场为导向，推动建立“质价相符”的物业服务机制，规范前期物业管理，规范政府、相关部门监管及服务行为，维护业主合法权益，促进我市物业服务行业整体水平再上新台阶。

二、基本原则

（一）坚持党建引领、共管共治的原则。坚持党组织领导物业治理，推进物业服务人党建全覆盖，构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的新型物业管理工作格局。

（二）属地管理的原则。乡镇人民政府、街道办事处要切实承担物业服务属地管理主体责任，明确承担物业管理工作指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员。同时，积极推动将物业管理纳入社区治理体系，建立健全物业管理联席会议制度，维护社区和谐稳定。

（三）自我管理与社会化服务相结合的原则。业主、业主大会和业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心，要充分发挥业主、业主大会和业主委员会自我管理的能力，履行应尽的责任和义务。

（四）部门分工明确的原则。强化发改、财政、公安、应急管理、生态环境、住建、人民防空、自然资源、市场监管、民政、城管执法、卫健、消防救援等部门和机构按照各自职责，做好相关物业监督管理工作。供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位按照各自职责，做好相关物业服务工作。加大城管执法、公安、住建、自然资源、生态环境、市场监管、应急管理等部门的执法查处力度。

三、具体工作

（一）完善物业服务主体地位

1.加快推进组建业主委员会，强化履职能力。各乡镇人民政府、街道办事处要负责组织、指导、协调本辖区内住宅小区业主大会的成立，督促业主大会依法履行职责，组建业主委员会，协调社区建设与物业服务人的关系，处理物业服务纠纷。切实做好业主委员会的指导和监督工作，引导业主委员会及成员正确行使权力和履行义务，改善物业管理市场主体缺失、缺位问题，有效提升业主委员会协调和监督物业服务人的作用，提升业主委员会合理调解物业矛盾和纠纷的能力。2025年底前，市区内业主委员会组建率在95%以上。

2.完善物业服务人主体地位。对新建住宅小区通过招投标的方式实现物业服务全覆盖，城镇老旧小区实现居民自治管理。乡镇人民政府、街道办事处针对城镇老旧小区通过组织、指导、协调业主委员会，征求业主大会或业主意见后，选聘准物业服务或专业化物业服务。2025年底前，市区内住宅小区整体物业服务覆盖率在80%以上。

3.规范有关专业经营单位履行职责。一是新建住宅物业管理区域内的专业经营设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供热、供气等有关专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。二是已投入使用的设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，由物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织专业经营单位验收。验收合格的，由专业经营单位接收；验收不合格的，由乡镇人民政府、街道办事处提请市人民政府组织相关单位进行整改，整改合格后，由专业经营单位接收。三是移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

（二）承担物业服务属地管理主体责任

一是乡镇人民政府、街道办事处要推动业主委员会、物业服务企业建立党组织，暂不能建立党组织的，通过选派党建指导员等方式加强党建工作。同时，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务人的指导监督，建立健全社区物业党建联建协调共治机制，推进符合条件的社区“两委”成员与业主委员会成员通过法定程序交叉任职。健全乡镇人民政府、街道办事处党工委统一指导协调，城管执法、公安、住建、自然资源、生态环境、市场监管、应急管理等部门联动执法，共同解决物业管理问题。

二是乡镇人民政府、街道办事处要积极推动业主成立业主大会、选举业主委员会，加强对业主大会召开、业主委员会选举、换届改选工作的组织、指导、协调，办理业主委员会备案，监督业主委员会和物业服务人依法履行职责，协调社区建设与物业服务人的管理，调处物业管理矛盾和纠纷，加强对本辖区内物业管理承接查验、移交、接管和退出的监督。

（三）规范物业服务市场

1.加强物业服务市场事中事后监管。物业行政主管部门要依据《物业管理条例》，建立“双随机、一公开”监督制度，加强行业监督管理，定期开展随机检查，对检查中发现的违法违规、违反物业服务合同行为，依法进行处理并通报。强化物业服务企业备案管理，由事前审批转向事中事后监管，对没有备案的企业，一律不准参与物业服务项目招投标和项目服务。

2.优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。依法加强新建商品房等物业项目前期物业服务的招投标监管，严格禁止前期物业服务指定、物业费随意定价等行为。加快推进和建立企业信用情况与招投标制度挂钩的工作机制。住建部门在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。

3.规范物业服务企业履行义务：

（1）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务标准提供物业服务；

（2）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

（3）按照各级疫情防控工作的要求，企业法定代表人负总责，配合项目所在地乡镇人民政府、街道办事处做好疫情防控各项工作，把疫情防控工作作为最重要、最紧迫的任务；

（4）落实安防人员、设施以及安防措施，确保安防监控设施正常运转；

（5）定期组织物业服务从业人员进行有限空间及消防安全演练，确保有限空间、消防等设施设备正常使用；

（6）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（7）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；

（8）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；

（9）实行24小时值班制，建立和完善各类物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（10）听取项目所在地乡镇人民政府、街道办事处及业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（11）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

4.全面规范前期物业管理和物业项目承接验收工作：

（1）房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在办理商品房预售许可证之前完成；

（2）物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。建设单位应当向物业服务企业移交有关资料，前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交业主委员会。未成立业主委员会的，移交所在地村民委员会、居民委员会。

（3）前期物业服务合同期限从物业项目交付使用之日起计算最长不得超过两年。但是，期限未满，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务人的服务不满意的，由物业项目所在地乡镇人民政府、街道办事处组织居民委员会、业主，组建物业管理委员会，由物业管理委员会组织全体业主决定选聘物业服务人。

（四）加强住宅专项维修资金的交存和使用

1.规范住宅专项维修资金交存。全面落实新建商品房建立住宅专项维修资金制度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳住宅专项维修资金。

2.提高住宅专项维修资金使用效率。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用，本着方便快捷、应急使用优先的原则，进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对屋面漏水、管道堵塞或破裂、电梯停运、消防系统故障、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急维修事项，经业主委员会现场查验确认后，可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。没有业主委员会的，由村民委员会、居民委员会提出申请，并组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。

（五）加大老旧小区改造力度

1.优先改造建设时间较早、小区失修失管严重、居民要求改造意愿强烈且积极参与配合的城镇老旧小区。“十四五”前三年，重点改造2000年前建成的城镇老旧小区；“十四五”后两年，重点改造2005年前建成的城镇老旧小区。到“十四五”末，基本完成2005年前建成的城镇老旧小区改造。

2.各街道办事处要全面摸清本辖区内城镇老旧小区的数量及小区户数、建筑面积、产权性质、建成时间、改造内容及现状等基本情况，建立城镇老旧小区改造项目库，组织制定2021—2025年城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。根据城镇老旧小区现状、居民改造意愿和资金筹集情况，合理制定城镇老旧小区改造方案，主要包括：改造小区清单、现状问题、改造内容、责任清单、工作机制、保障措施等内容。各街道办事处要做到“一小区一方案”。

3.明确城镇老旧小区改造项目的建设单位，街道办事处牵头统筹协调建设单位、水、电、气、暖、通信等专营单位，深入小区内充分征求居民意见，并结合相关管线单位建议，确定改造内容。

4.各街道办事处要充分发挥领导和协调作用，积极组织改造后的老旧小区成立业主大会、选举业主委员会，不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的，经物业项目所在地街道办事处指导后仍不能成立的，街道办事处应当组织居民委员会、业主成立物业管理委员会，共同履行业主大会、业主委员会职责，确定物业管理模式、服务内容和收费标准，做到物业管理全覆盖。

四、实施步骤

（一）部署阶段（2022年6月）

UedBet体育人民政府制定具体实施方案，明确职责分工。

（二）初步提升阶段（2022年6月至12月）

各乡镇人民政府、街道办事处和相关单位各司其职，认真落实本方案的规定和要求。

（三）全面提升阶段（2023年1月至12月）

各乡镇人民政府、街道办事处和相关单位要根据前期成果，进一步夯实提升工作，并持续深入推进。

（四）巩固常态化阶段（2024年1月至以后）

各乡镇人民政府、街道办事处和相关单位要巩固提升成果，并将本方案中制定的管理职能职责常态化。

五、保障措施

（一）强化相关部门职能职责，提升监督管理意识和能力

1.加强组织领导，形成工作合力。建立由市政府主要领导为组长，各乡镇人民政府、街道办事处和相关单位为成员的工作领导小组，及时解决物业管理实际工作中遇到的重大问题。

2.建立物业管理联席会议制度。各乡镇人民政府、街道办事处要定期召开物业管理联席会议，联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，村民委员会、社区居民委员会以及开发建设单位、物业服务人、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表参加。未成立业主委员会的，由业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

（1）业主委员会不依法履行职责的；

（2）业主委员会选举和换届过程中出现问题的；

（3）物业服务人履行物业服务合同中出现问题的；

（4）物业服务人在交接过程中出现问题的；

（5）建设单位不回访或回访不及时，擅自拖延回访期的；

（6）需要协调解决的其他物业服务纠纷。

3.强化部门职能职责，细化监督管理分工。乡镇人民政府、街道办事处、法院、发改、财政、公安、住建、自然资源、生态环境、城管执法、民政、司法、卫生、市场监督管理、应急管理、工业和信息化等部门按照各自职责，做好相关的物业监督管理工作。供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当依据新修订《内蒙古自治区物业管理条例》的规定，按照各自职责，做好相关物业服务工作。

（1）乡镇人民政府、街道办事处切实承担物业服务属地管理主体责任，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，积极推动将物业管理纳入社区治理体系。充分发挥乡镇人民政府、街道办事处在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用，建立健全物业管理联席会议制度，维护社区和谐稳定，妥善调处物业矛盾与纠纷。

（2）乡镇人民政府、街道办事处党组织要在业主委员会选举和换届过程中把好人选资格关，提高业主委员会成员中党员比例，推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

（3）乡镇人民政府、街道办事处对不具备成立业主大会条件、或者具备成立业主大会条件有困难未成立、业主大会成立后未能产生业主委员会的住宅小区，可负责组建由村民委员会、社区居民委员会代表、业主、物业使用人代表等三人以上单数为成员的物业管理委员会，临时履行业主大会、业主委员会职责，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一，物业管理委员会的工作期限一般不超过三年。

（4）乡镇人民政府、街道办事处统一指导协调，城市管理、公安、住建、自然资源、环保、市场监督管理、应急管理等部门联动执法，共同解决物业管理问题。

（5）乡镇人民政府、街道办事处、消防救援机构负责管理住宅小区高层民用建筑（普通多层参照执行）单位元楼道内、外、公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者私拉（接）电线向电动车充电等违法违规行为。物业服务人按照职责做好本职工作。

（6）乡镇人民政府、街道办事处、城市管理综合执法局、卫生健康委员会负责管理住宅小区内和商户非生活垃圾干湿不分等问题及落实“门前三包”制度。

（7）乡镇人民政府、街道办事处、民政局、住建局负责保障性住房居民群体物业矛盾纠纷的调处工作。

（8）乡镇人民政府、街道办事处的村民委员会、居民委员会负责没有业主委员会的住宅小区在应急使用住宅专项维修资金时提出申请，并组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。

（9）乡镇人民政府、街道办事处的村民委员会、居民委员会应当依法组织制定防火安全公约，对高层民用建筑进行防火安全检查，并做好记录，协助人民政府和有关部门加强消防宣传教育；对老年人、未成年人、残疾人等开展有针对性的消防宣传教育，加强消防安全帮扶。

（10）乡镇人民政府、街道办事处负责已投入使用的供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、排水等设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，提请市人民政府组织专业经营单位验收。验收合格的，由专业经营单位接收；验收不合格的，由市人民政府组织相关单位进行整改，整改合格后，由专业经营单位接收。移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

（11）法院负责审理物业服务纠纷案件。同时，对不按时缴纳物业服务费、保障电梯运行费和高层二次加压涉及费用的业主进行及时立案。

（12）法院、自然资源局、城市管理综合执法局、市场监督管理局负责管理住宅小区内改变住宅、车库和储藏室规划用途及非法经营影响业主正常生活的违法违规行为。

（13）发改委、住建局结合本市实际，负责廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费政府指导价的统一制定。

（14）公安局负责管理住宅小区内饲养动物和擅自开设棋牌室等不安定因素及违法违规的行为。

（15）公安局、环保局、城市管理综合执法局负责管理住宅小区内环境噪音、烟尘和油污设施环境污染等违法违规行为。

（16）自然资源局负责管理住宅小区室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗等违法违规行为；负责物业区域内违章搭建建筑物、构筑物，挖掘地下空间等违法违规行为。

（17）住建局负责管理住宅小区内房屋工程质量回访问题。

（18）住建局负责管理新建商品房的前期物业服务招投标工作。

（19）住建局、城市管理综合执法局负责管理住宅小区内擅自私接管线、改变供热线路、改变供热管径、住户安装循环泵和存在供热隐患等影响其他业主正常供热的违法违规行为。

（20）住建局、城市管理综合执法局负责管理住宅小区内擅自私接管线、改变供水线路和存在供水隐患等影响其他业主正常供水及饮用水质量的违法违规行为。

（21）住建局、城市管理综合执法局负责管理住宅小区内擅自私接管线、改变排水线路、人为用排污车在住宅小区内排放污水等违法违规行为。

（22）市场监督管理局负责对从事物业服务活动的企业办理注册登记手续，发放企业法人营业执照，并告知物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，到物业行政主管部门备案。

（23）市场监督管理局负责监督住宅小区内电梯的定期维护，排除运行安全隐患。

（24）市场监督管理局、住建局负责注销未到物业行政主管部门备案企业的营业执照。

（25）市场监督管理局会同住建局负责加强对物业服务收费的监督。

（26）城市管理综合执法局负责管理《住宅室内装饰装修管理办法》中的各类违法违规行为，还应当包括损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌，超荷载存放物品；将无防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室和书房的上方；改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，在规定区域外停放车辆；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；占用、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备；私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路；擅自设置摊点和集贸市场；随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；在楼道等业主共有部位堆放物品。《住宅室内装饰装修管理办法》中已明确由其它管理部门管理的除外。物业服务企业按照职责做好本职工作。

（27）工业和信息化局负责管理住宅小区内各类光纤入户、架空线路规整（入地），督促有线电视、移动、联通、网通、电信等相关单位落实主体责任，净化小区内空间乱拉线行为。

（28）消防救援机构负责管理住宅小区内商业用房、车库、储藏室和住宅区内其它用房擅自存放易燃、易爆、腐蚀性物品和化学品等违法违规行为，物业服务企业按照职责做好本职工作。

（29）消防救援机构负责管理住宅小区内私自占用、堵塞、封闭疏散通道（楼道）、安全出口、消防车通道、破坏消防设施和存在安全防火隐患等违法违规行为。乡镇人民政府、街道办事处、物业服务企业按照职责做好本职工作。

（30）供电公司负责管理住宅小区内供电线路及其设施设备的维护、修缮，私接电源、存在供电隐患等违法违规行为。

（31）关于住宅小区的信访问题，信访局协调各相关部门进行解决处理。

（32）文体旅游广电局负责物业管理法律、法规的宣传和普及。

4.做好行业指导、法律法规培训。物业行政主管部门要做好各乡镇人民政府、街道办事处组织成立业大会、选举业主委员会的业务指导工作，同时做好国务院、自治区《物业管理条例》以及物业管理相关法律法规、政策的宣传和培训工作。

（二）健全完善物业服务体制机制

1.建立质价相符的物业服务新机制。乡镇人民政府、街道办事处，结合辖区内小区不同物业类型特点，指导业主大会、业主委员会与物业服务人签定质价相符的物业服务合同或物业小区自管合同，监督和规范物业服务业健康发展。

2.建立完善物业服务纠纷快速调处机制。乡镇人民政府、街道办事处，要充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，将物业纠纷调解工作纳入社区治理体系，构建人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业服务纠纷调解工作新模式。

（三）成立UedBet体育物业管理工作领导小组

为全面落实“UedBet体育物业管理工作实施方案”中要求的各项任务和职责，使之明确化、常态化，统筹协调各部门、相关单位职能职责，成立UedBet体育物业管理工作领导小组，成员如下：

组  长：吴忱东    市委常委、常务副市长

副组长：陈  山    市政府办副主任

成  员：李  伟    市工业和信息化局局长

邵永鹏    市司法局局长

王  运    市生态环境局局长

钱海军    市文体旅游广电局局长

王  舰    市卫生健康委员会主任

李希春    市应急管理局局长

何彦明    市市场监督管理局局长

王世峰    市信访局局长

王艳艳    市城市管理综合行政执法局局长

万爱玲    市发展和改革委员会副主任

郭晓东    市公安局副局长

赵  越    市民政局副局长

金丽军    市财政局副局长

包  赜    市自然资源局副局长

曹德泉    市住房和城乡建设局副局长

汤  沸    市消防救援大队队长

姜人和    兴华街道办事处主任

李春会    正阳街道办事处主任

于光生    繁荣街道办事处主任

姜日杰    向阳街道办事处主任

李绍军    铁东街道办事处主任

吴文军    河西街道办事处主任

王俊杰    高台子街道办事处主任

李  强    成吉思汗镇镇长

李永强    蘑菇气镇镇长

杜兵莉    中和镇镇长

李振华    卧牛河镇镇长

张立国    大河湾镇镇长

赵  越    哈多河镇镇长

袁吉庆    柴河镇镇长

郭  威    浩饶山镇镇长

敖日格乐  洼堤乡乡长

白晓勇    南木鄂伦春民族乡乡长

敖锦生    达斡尔民族乡乡长

卜伟东    萨马街鄂温克民族乡乡长

于开文    国网UedBet体育供电公司经理

牛金才    新城集中供热有限责任公司总经理

田小龙    扎兰屯热电厂厂长

领导小组下设办公室，办公室设在市住房和城乡建设局，办公室主任曹德泉（兼任），负责落实领导小组有关决定。

文字解读：UedBet体育物业管理工作实施方案